一線工人摸爬滾打30年總結最全水電改造攻略,100%實用

一線工人摸爬滾打30年總結最全水電改造攻略,100%實用

2019-05-07 09:48
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原標題:一線工人摸爬滾打30年總結最全水電改造攻略,100%實用

家裝行業可能是最欠缺工匠精神的行業之一,見過太多的不規範施工,雖然這些不規範的影響也不大,但我們還是想給予揭露和提醒,由此小編精心寫了這篇文章,介紹目前裝修施工每一個工種的最高標準和施工規範。這樣業主裝修時,就知道如何去分辨施工的好壞,也知道該如何去要求裝修工人。

水電施工

一、放線不可馬虎

可能有細心的業主在步入自己的毛坯房後,會發現牆上有一條墨線。

這是開發商驗收時彈的約1米高的水平線。這條線是用激光自動水平儀在牆上打出位置,再用墨線彈出來的。

在家裝中,水電施工前也要“放線”,至少是要有一條1米高的基準線。當然最好是多放幾條,可以再放一條高約30公分的,做低位插座水平線;一條高約130公分,做開並的水平線。

那些一條水平線都不放,確定開關插座的位置是直接量一下離地高度的做法是不規範的,因為毛坯地面可能高低不平。

左右位置的確定也要嚴格按照圖紙來量出來;如果圖紙不詳,要按常規經驗來仔細測量。比如電視牆插座要居中,只是大概憑感覺就確定位置的肯定不規範,還是要用尺子量。

頂面布管,也要放線,不要覺得在吊頂裏面看不見就大差不差敷衍了事了。

彈兩條對角線,找出一個房間準確的中心。

二、水路可走頂


在國家標準GB50327—2001《住宅裝飾裝修工程施工規範》中,“衛生器具及管道安裝工程”一章裡有“嵌入牆體、地面的管道應進行防腐處理並用水泥砂漿保護”的介紹,說明國家標準裡並未要求水管必須返頂。
開發商如果已走好水路或做了裝修,一般也是走地和走牆。


在行業標準JGJ367-2015《住宅室內裝飾裝修設計規範》中,“給水排水”一節裡有“水平給水管宜在頂棚內暗敷”的介紹。
注意是“宜”,也不是“須”。

所以可以說,在國家標準裡,其實並沒說水路要返頂敷設。返頂敷設的做法是裝修行業在施工的過程中自己摸索出來的。

這樣做也的確是有好處的,最大的好處就是如果滲漏,容易維修;當然也有缺點,那就是成本高。

水路走地和走牆是沒問題的,材料和手藝不差的話,後期滲漏的可能性微乎其微。但這微乎其微的可能性,還是令很多人不放心,如果不放心,那就返頂走吧。

三、走頂切莫用白色水管

如果是走頂,還要注意不要用白色PPR管,因為白色的PPR管有透光性,這樣管內有光有水有空氣,就會進行光合作用,會滋生細菌和藻類,污染水質和堵塞管道。

可能會有裝修公司說吊頂內沒有光,其實吊頂上裝了燈具,很多也會透光到吊頂裏面。

走頂的話要用深色水管。如果用白色水管,要在外面套保溫棉。

熱水管套了保溫棉,冷水管未套

從保溫角度上是對的,但從衛生的角度上說,不對。其實保溫的意義不大,除非是超長距離的熱水輸送。

四、接頭一定要焊接

水管焊接不好常見的有三種:一是歪斜,二是焊的太淺,三是焊的太深堵塞管道。

歪斜可以直觀地看出來;焊的太淺如果是溶的深插入的淺也能看出來,但溶的淺插的淺一般也看不出來;如果看到管件側邊都燙化了,就有可能溶、插太深,管子裏面有可能堵死或變狹窄。

有的焊接歪斜和脫出,是溶插後沒等凝固結實就鬆手了,這種一般也能看出來,這種情況最容易出現滲漏。

雖然業主自已不容易細緻地檢測焊接的好壞,但好的焊接一看就是焊的周正,管件側邊無燙傷,焊口有溢出幾層褶皺。這種一看就是焊的比較不錯的。

另外水口應該表面平正,不歪斜

五、冷熱水管要保持距離

冷熱水管不能放在同一個槽裡。因為冷熱水管的膨脹和收縮不同,同槽長期會鬆動,造成空鼓。

冷熱水管的間距國家標準是不應小於20公分。實際操作中一般是15公分,因為冷熱出水口的間距是15公分,那水管的間距如果是20公分,要增加一個焊接頭才能實現。接頭多滲漏的機率就會大——滲漏都是在接頭處漏的。

六、水管開槽深度

熱水管開槽深度要比管徑深1.5公分,冷水管開槽深度要比管徑深1公分,這樣也是為了封槽後,能抵抗水管的熱脹冷縮,不至於形成空鼓。

水管的直徑一般是2公分,也就是冷、熱水管的槽分別深3公分和3.5公分。

七、試壓要準時

有一些水電工為圖省事,水路完工後不再試壓,的確很多水電工經驗豐富,試壓也是從無問題。但不試壓完全是不正確的做法。

試壓不可以水路一完工後就試,應該過12個小時再試。這12個小時是水路焊接後的保養期,如果壓力過大,有可能損傷焊接處。相比不試壓,一完工就試壓是更普遍的不規範現象。

試壓的壓力並不是越高越好。國家標準要求是工作壓力的1.5倍,自來水的壓力不會超過0.4兆帕,也就是試壓時至少要加壓到0.6兆帕。很多水電工是加壓到0.8兆帕,最高也就是0.8兆帕了,有些業主會要求壓力再大些去試,再大其實有可能損傷管道,一時看不出來,過幾年可能會出問題。

加壓後20分鐘,壓力下降不超過0.05兆帕為合格

八、電線要分色

電線不分色,或顏色混亂也是裝修中常有的問題。

一般用紅色表示火線,藍色表示零線,黃色或黃綠雙色表示地線。

很多水電工往往在電線不夠時出現亂用的情況,常見的有插座的火線、零線顏色相同,這樣就會出現火線、零線接反的情況。的確幾乎對所有的用電器來說,也不必區分火線和零線。但裝修時插座火線、零線接反是不合規範的。

九、線徑得夠用

普通插座至少要用2.5平方毫米的電線,廚房和櫃式空調至少要用4平米毫米的電線,照明至少要用1.5平方毫米的電線(實際操作中照明也是用2.5平方毫米的電線)。

這些之前已寫過。這裏補充說明的是,同一個迴路里線徑要一致。有個別人把火線用成合乎規範的線徑,零線用成較細的線徑。認為零線比火線荷載的功率小,這是不正確的觀點。

那麼還有一個問題,地線要與火線、零線等徑嗎?細想一下,這個不必,地線一般不帶電,它並不是和火線在同一個“迴路”裡的。這個要看漏電電流,比較專業,就不算了,總之是地線2.5平方毫米是可以的。

十、鎖母很重要

走線要使用鎖母。

這裏要補充的是,有些線路是從開發商的現有底盒裡引出來的,與這個老底盒的連接的確很難再加鎖母,怎麼辦?比較好的做法是線管要深入底盒內一點。不可底盒與線管留有距離,這樣一封槽,就把線固定死了,後期假如換線就無法拉動了。

十一、承重牆內鋼筋要保留完整

開發商設置的水電點位太過簡單,往往達不到便利的使用要求。業主自己裝修時設置水電點位如果避開承重牆,往往也達不到便利的使用要求。而且有的開發商澆鑄的承重牆鋼筋又太淺。

比較規範的做法是牆上開橫槽不要超過1米(包括非承重牆),遇到鋼筋不能切斷。不切鋼筋一般水電管也能埋進去。不切鋼筋,如果槽的深度達不到要求,那也要以房屋的結構安全為重。

不切鋼筋往往底盒埋不進去,很多水電工的做法是將底盒切的只剩下一個圈,這樣底盒就不結實了,比較規範的做法是不切鋼筋,把沒有鋼筋的地方挖深,底盒只切鋼筋擋到的地方。

十二、電線接頭不可馬虎

電線的接頭不可馬虎,線徑再粗,接頭接不好,導電面太小,還是白搭;另外如果接不好,後期還有可能鬆動,電阻會更大甚至斷路。

家裝中電線的接頭情況有大概四種:

一種是終端接法,這種情況要用其中一根線去纏另外幾根線,纏的圈數至少要五圈,然後用鉗子鉸緊,再把另外幾根線反折過來。

延長接法:延長接法也可以用上面的分支接法,用一根線往另一根線上去纏。也可以兩根線互纏,互纏也至少三到五圈,然後鉸緊。這樣的接出來疙瘩小,適合狹小的空間裡。

分支接法:這種情況要環剝幹線的絕緣皮約1公分多,然後用支線去纏至少5圈,鉸緊——一定要用鉗子鉸緊,以免後期鬆動。

多芯軟線與單股銅線的連接:燈具都是這種接法,一般燈具都是多芯軟線。這要把多芯軟線自捆一下在單股銅線上,再往單股銅線上纏繞三到五圈,再把單股銅線反折,壓緊多芯軟線。

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簡約時尚的現代硬裝+精緻輕奢軟裝,中小型戶也能擁有豪宅范!

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2019-03-14 17:38
來源:海鵬房產

原標題:簡約時尚的現代硬裝+精緻輕奢軟裝,中小型戶也能擁有豪宅范!

新居裝修得是否驚艷,這和軟裝搭配關係密切,精美的軟裝配飾可以讓家綻放異彩!今天小編為大家帶來的是一套93平米的現代三居室,整體裝修是比較現代化的,然而搭配上了一些精緻輕奢風的軟裝,最終裝修出了一個低奢的現代化之家。下面大家就隨小編一起來欣賞相關效果圖吧。

白色的收納鞋櫃讓家裡看着就大氣~

然後就是餐廳,黑色餐桌也是很大氣的,而米黃色餐椅也是看着就有檔次的~而餐廳與廚房之間用白色推拉門來隔斷也是很時尚的一種選擇~

黑白經典之色打造出的摩登現代化家居廚房~

淺咖色的沙發背景牆讓客廳有了一種很溫馨的感覺~而美式沙發則讓客廳有種時尚優雅的氣息~

客廳整體效果圖~

過道~

(此處已添加小程序,請到今日頭條客戶端查看)

粉色、淡紫色都是很讓女性朋友喜歡的~可愛、浪漫又優雅。

床頭還有幾個小小的收納設計,是不是很好呀~

木地板的裝飾更顯溫馨~

書房效果圖~

洗手台外置也是時下也很流行的一種設計~

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從財產稅角度看房地產稅,有利於形成改革共識

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從財產稅角度看房地產稅,有利於形成改革共識

2019年03月29日 03:06:11  來源:新京報  編輯:
摘要:從財產稅角度看房地產稅,有利於形成改革共識稅改明確房地產稅的基本功能與定位,是房地產稅改革的當務之急。從財產稅的本質屬性,來看待房地產稅改革,有利於形成改革共識。在3月26日-29日召……

從財產稅角度看房地產稅,有利於形成改革共識

稅改

明確房地產稅的基本功能與定位,是房地產稅改革的當務之急。從財產稅的本質屬性,來看待房地產稅改革,有利於形成改革共識。

在3月26日-29日召開的博鰲亞洲論壇期間,房地產稅話題再度引發熱議。尤其是吳曉求、賈康兩位大咖同台激辯,對房地產稅改革闡述的觀點涇渭分明,進一步加劇了大家對“如何徵收房地產稅”的分歧。

對此,中銀國際研究公司董事長曹遠征表示,不能從狹義概念去理解房地產稅,應該從財產稅角度討論和理解房地產稅。對目前的中國人來說,最大的財產可能就是房子,需要在財富代際更替中做一個制度安排或相關法律予以調節,以保證公平,這才是房地產稅的出發點。

從吳曉求和賈康的觀點來看,二人表面上爭論的是房地產稅的法理性質,實際上是對房地產稅的功能和定位存在重要分歧。吳曉求認為,房地產稅從理論和法律層面找不到依據,主要原因是中國的土地所有權為國有,房價升值的背後實質上是土地升值,而不是土地上面所有者擁有的房產升值。對於國有土地的升值卻向個人徵稅,從理論上說不過去。由此看出,吳曉求看房地產稅的角度是站在納稅人和對房價影響的角度。

賈康則認為,目前國家也對國有企業的利潤徵稅,因此房地產稅開徵不存在理論和法律層面的障礙。賈康在與吳曉求同台辯論時,還列舉了開徵房地產稅的幾個理由及不同的功能定位,比如,房地產稅是地方主體稅源建設的重要稅種,西方國家也徵收房產稅等。

從兩位經濟學家的交鋒來看,理論界對房地產稅改革的功能和定位存在較大分歧。開徵房地產稅的主要目的是什麼?是用來調節房價,還是用來增加地方財政收入?筆者認為,要想實現房地產稅改革的成功,首先需要在這一點形成共識。曹遠征作為市場主體論的代表,提出了“財產稅”概念,認為“不能從狹義概念去理解房地產稅,應該從財產稅角度討論和理解房地產稅”,無疑為房地產稅改革指出一條新思路,為形成改革共識找到了一個突破口。

財產稅,就是以人們所有的或可支配的財產作為課稅對象徵收的一種稅。財產稅屬於對社會財富存量進行課稅,不是對當年創造的價值徵稅,而是對往年創造的價值(前值)以當前最新價值(現值)予以徵稅。因此,財產稅本質上是對人們財富收入的調節,是促進社會公平發展的一個重要稅種。當然,房地產稅的徵收要考慮到老百姓的剛需情況,才能在社會上形成改革共識,否則很容易陷入“公說公有理、婆說婆有理”的論辯怪圈。

從財產稅本質屬性來看待房地產稅改革,有利於形成改革共識,但是否存在法理上的問題呢?

首先,從國內土地與房產政策來看,雖然中國土地屬於國有或集體所有,但支配權屬於佔有者或使用者。國家政策也明確表示,對土地使用權和經營權長期保持不變。同時,房地產市場不能將土地和地上建築物分開交易,房產和地產的收益歸屬於房產所有者和土地使用者。所以,開徵房地產稅,在理論和法律上都不存在障礙,符合財產稅關於“對可支配財產課稅”的基本原理。

其次,財產稅的最大功能是調節財富,促進社會公平。

最後,以公平為核心推進房地產稅改革,更容易形成社會共識,有益於建立科學的稅制體系。

總之,只有在明確房地產稅的基本功能與定位之後,才能深入探討房地產稅改革的立法確定以及稅收要素及細節等,這才是房地產稅改革的當務之急。

□木丁(財經評論人)

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天津市紅橋區9宗精品地塊推介 吸引50家房企參加

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天津市紅橋區9宗精品地塊推介 吸引50家房企參加

2019年03月30日 21:51:11  來源:中國網  編輯:
摘要:中新網天津3月30日電 (記者 張道正)“協作、躍升”2019年天津紅橋土地推介及平安地產金融促進會在紅橋區舉行,本次會議由天津市紅橋區住房和建設委員會和平安銀行天津分行地產金融事業部共同主辦,會議邀……

中新網天津3月30日電 (記者 張道正)“協作、躍升”2019年天津紅橋土地推介及平安地產金融促進會在紅橋區舉行,本次會議由天津市紅橋區住房和建設委員會和平安銀行天津分行地產金融事業部共同主辦,會議邀請到萬科、富力、路勁、中駿、景瑞、新城控股等50家房地產開發企業參加。

本次推介會是在天津紅橋區棚改清零任務接近尾聲之時適時召開的,本着高點定位、高端引進、提前介入、融合共享的原則,天津市紅橋區住建委主任於鵬洲圍繞紅橋城市規劃、營商環境、產業扶持政策以及近期擬出讓土地項目進行了專題推介。

天津市紅橋區住建委主任於鵬洲進行專題推介。 張道正 攝

推介項目包括土地收儲、棚戶區改造、定向安置商品房和市級整理四大類,推出了五十一中南、西站前廣場、單家面鋪等9宗土地,擬供應土地80.87公頃,規劃總建築面積261.19萬平方米,土地性質涵蓋商業、居住和教育用地,供地時間梯次有序,供地體量適中、種類豐富。這些地塊定位不同,優勢各異,特點顯著,配比合理,滿足了企業投資發展的不同需求。

近年來,天津市紅橋區依託交通、文化、空間、政策、服務等方面優勢和潛力,投資環境不斷優化,城市面貌日新月異,特別是隨着棚戶區三年清零的強勢推進和土地整理工作的不斷強化,土地資源也實現了有力、有序的釋放,區域影響日益擴大,城市載體功能和后發優勢凸現。

據了解,天津市紅橋區未來幾年預期可整理地塊項目40餘個,項目可用地面積超過200公頃,可建設約500萬平方米的商業公建和住宅項目,這些項目將為紅橋區未來經濟社會發展提供強大的載體支撐和項目資源,為打造綠色城區、建設美麗紅橋帶來無限活力與機遇。(完)

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河北柏鄉:小小胡蘿蔔做成大產業 引萬人就業(圖)

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河北柏鄉:小小胡蘿蔔做成大產業 引萬人就業(圖)

2019年04月16日 19:21:22  來源:中國網  編輯:
摘要:中新網邢台4月16日電(張鵬翔 李鐵鎚)“這塊地土壤含沙量適度,選用的又全是優質品種,再加上管理到位,種植出來的胡蘿蔔形狀和品相極佳,很受歡迎。”河北省柏鄉縣39歲的種植戶郭亞彬說。16日,在河北……

中新網邢台4月16日電(張鵬翔 李鐵鎚)“這塊地土壤含沙量適度,選用的又全是優質品種,再加上管理到位,種植出來的胡蘿蔔形狀和品相極佳,很受歡迎。”河北省柏鄉縣39歲的種植戶郭亞彬說。

16日,在河北省柏鄉縣方魯村胡蘿蔔種植基地,綠油油的胡蘿蔔苗長勢喜人。田間,20多名工人正在為胡蘿蔔間苗。

種植戶在為胡蘿蔔苗除蟲。 李雪其供圖 攝

“我去年春季種了40多畝,秋季種了130畝,一年下來純收入30多萬。”郭亞彬說,這胡蘿蔔每年的行情也不一樣,但總的來說只要管理到位,虧本的幾率很小。從去年開始,我們開始發展大棚胡蘿蔔,既延長了採收期,也進一步降低了種植風險。

在郭亞彬的帶領下,來到北孫村的胡蘿蔔種植區,一眼望去,大棚一座緊挨一座,大棚內一畦畦秧苗長得青青翠翠,一望無際,從遠處看,像是堆放的一疊綠毯。

種植戶趙榮興一邊為大棚里的胡蘿蔔施肥,一邊告訴記者,他的大棚里採用的是膜下滴灌技術,利用這套施肥設備,不用動身就能為大棚里的作物澆水施肥,真正實現了水肥一體化。

“走,進棚看看!”他帶着記者進入了大棚。棚內滿眼綠色,胡蘿蔔苗有一尺多高,“利用這個大棚,能提前上市半個月左右。雖然成本每畝增加不少,但是價格也會相對高出一大截。你一個月後再來,就能吃到新鮮的胡蘿蔔了。”

近幾年來,柏鄉縣的種植戶們除了採用水肥一體,還引進了先進的編織技術,改良適合本地的胡蘿蔔播種機,實現了胡蘿蔔線播机械化種植。針對胡蘿蔔品種改進的問題,每年都會進行胡蘿蔔新品種試驗示範,從中挑選更優秀的品種進行推廣,達到了增產增收的效果,如今柏鄉胡蘿蔔平均畝產達萬斤以上。每到收穫時節,柏鄉胡蘿蔔憑藉其條形好、色澤亮、光滑度高等優點,吸引北京、天津、山東、安徽、河南等各地客商前來收購。

“可以說,胡蘿蔔是柏鄉的一個新產業,種植面積正在逐步擴大,我們希望能讓全國更多的客商看到柏鄉的胡蘿蔔,更多的人能吃上我們的胡蘿蔔。”趙榮興說。

據官方資料显示,目前柏鄉縣胡蘿蔔種植面積將近3000畝,已建成胡蘿蔔清洗加工廠4個,帶動從業人數達2萬人以上。(完)

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半億豪宅“江南里”昨天一拍流拍

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半億豪宅“江南里”昨天一拍流拍

2019年04月17日 16:06:13  來源:錢江晚報  編輯:
摘要:半億豪宅“江南里”昨天一拍流拍下周將二拍,可能有千萬元級別的降價本報訊杭州拱宸橋運河邊,最奢華的中式庭院江南里5幢1號,帶着一個女股神的傳奇人生,前天上午十點,在阿里拍賣司法拍賣平台開拍——……

半億豪宅“江南里”昨天一拍流拍
下周將二拍,可能有千萬元級別的降價

本報訊 杭州拱宸橋運河邊,最奢華的中式庭院江南里5幢1號,帶着一個女股神的傳奇人生,前天上午十點,在阿里拍賣司法拍賣平台開拍——

起步價5600萬元,地上面積311平方米,庭院面積170平方米,算下來每平方米起價18萬元,堪稱杭州單價最貴法拍房(本報曾做報道)。

5萬多人次的圍觀,1900多人設置了提醒,但是,最終期待中能夠接盤的神秘大佬終究未能踩着祥雲掐着時間趕到——半億豪宅江南里首拍流拍。

昨天下午,送拍的杭州市拱墅區法院召開了簡短的發布會,就大家關心的一些問題做了答覆。

圍觀達5萬人次

但始終“0人報名”

儘管單價18萬元,但是從年後樓市回暖的情況,還有江南里的稀缺性,此前不少人認為拍賣應該能成交,其中包括不少地產業內人士也持樂觀態度。

在4月15日開拍后,錢報記者不時“圍觀”,當天17點,“0人報名”;22點,還是“0人報名”。當時有業內人士說,此類房產的拍賣通常是“好戲在後頭”,往往到臨近拍賣結束,幾個瞄了好久的競買人會開始你追我趕瘋狂舉牌。何況參拍要支付560萬元的保證金,“一天利息就不好說嘞”。

大家以為會有神秘大佬在16日打入保證金參拍。

但是——

9:55,“0人報名”;9:59,“0人報名”;10:00,競拍結束的時間,還是“0人報名”,頁面显示“競價結果系統显示中”。

記者在開拍后和房東王女士(化名)聯繫過,她說自己一直跟小姐妹在一起,“緊張都緊張死了”。

她當時擔心,江南里的房子她到手還不到兩年,營業稅加個稅,拍得人還要繳納500多萬元的稅。可能這個稅會讓人遲疑。但是,之前那麼多人去看,還有人跟她表達過意向,她覺得應該能成交。

到拍賣結束,記者從拍賣頁面上看到,圍觀人次達5萬多,1900多人設置提醒。

上午10:10,拍賣頁面正式显示,“本場拍賣已流拍”。

隨後,記者馬上和送拍的杭州市拱墅區人民法院執行局聯繫,從對方那裡進一步證實,這套豪宅首拍流拍。

下周啟動二拍

若再流拍,這套房將何去何從

昨天下午,杭州拱墅區法院召開發布會。執行局局長張旭軍解釋,根據法律規定,二拍應當在30天內再次拍賣,預計在下周啟動這套房子的二拍,具體時間未定。

二拍起拍價降價幅度不得超前次起拍價20%,具體需合議庭合議決定。

如果二拍再度流拍,那麼,可將其以二拍起拍價作價交申請執行人或其他執行債權人抵債。申請執行人或其他執行債權人拒絕接受的,在七天內發出變賣公告。變賣期為60天,變賣以誰先出價,24小時內無人跟價就由出價人變賣成交。

公告之日起60天內沒有人願意買受該財產,且申請執行人或其他債權人仍不表示接受抵債的,應當解除查封凍結,將該財產退還被執行人,但對該財產可以採取其他執行措施的除外。

當然,這麼大金額的房產拍賣,也不排除有人潜水,等二拍價格下來后再出手。

記者在拍賣結束后也打了個電話給房東王女士,她長長嘆息了一聲后就沒再說什麼。

本報首席記者 肖菁 通訊員 拱法

肖菁

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楊治,筆名江南。中國作家、小說家、內地幻想文學家,《九州志》主編,媒體公司總經理。1977年7月13日生於安徽舒城,就讀北京大學,留學於美國名校WashingtonUniversityinStLouis,師從質譜科學代表人物MichaelL.Gross,憑藉回憶

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前3個月商品住宅成交略降 三四線城市銷量有所回調

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前3個月商品住宅成交略降 三四線城市銷量有所回調

2019年04月17日 18:06:15  來源:新華網  編輯:
摘要:新華社上海4月17日電 題前3個月全國商品住宅成交穩中略降 三四線城市住宅銷量有所回調新華社記者鄭鈞天國家統計局17日發布的“2019年1至3月全國房地產開發投資和銷售情況”显示,今年前3個……

新華社上海4月17日電

題:前3個月全國商品住宅成交穩中略降 三四線城市住宅銷量有所回調

新華社記者鄭鈞天

國家統計局17日發布的“2019年1至3月全國房地產開發投資和銷售情況”显示,今年前3個月,全國商品住宅成交穩中略降,三四線城市住宅銷量有所回調。

國家統計局數據显示,前3個月,全國商品住宅銷售面積25954萬平方米,同比下降0.6%,降幅比前2個月收窄2.6個百分點;銷售額27039億元,同比增長5.6%,增速比前2個月提升1.1個百分點。

“去年三四線城市樓市成交火爆,今年以來在嚴厲的市場調控下逐步回歸理性。”易居企業集團CEO丁祖昱在克而瑞“第25屆地產金融形勢發布會”上表示,三四線城市住宅銷量有所回調導致今年一季度樓市整體成交出現微降。

記者近期走訪上海樓市發現,2月下旬以來,住宅成交明顯企穩,二手房價格的議價空間也隨之收窄。根據第一太平戴維斯調查显示,農曆新年過後,上海樓市有所回溫,不少原本持觀望態度的購房者已開始积極入市。

根據克而瑞研究中心數據,前3個月,一線城市商品房成交同比有所增長;二三線城市的降幅收窄,但目前的平均成交量尚未達到2018年的月均水平。

國家統計局數據显示,全國土地交易市場持續降溫,土地交易量價增速雙雙連續7個月回落。1至3月份,房地產開發企業土地購置面積2543萬平方米,同比下降33.1%,降幅比1至2月份收窄1個百分點;土地成交價款1194億元,下降27.0%,降幅擴大13.9個百分點。

克而瑞研究中心指出,前3個月,土地市場整體成交規模不大,但在個別三線城市出現地價上漲較快、房企非理性拍地的苗頭。4月3日,無錫出讓四幅宅地,參拍房企超過60家,最終融創以24.4億元拿下無錫兩幅地塊,其中濱湖區地塊達到最高限價,摺合樓麵價1.8萬元/平方米。

第一太平戴維斯認為,2019年房地產市場調控在“房住不炒”的基調下,總體仍將落實執行“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。預計各地今年將進一步推行“因城施策”“一城一策”,細化監管措施,保障住宅市場健康發展。

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住房和城鄉建設部對部分房價波動較大城市進行預警提示

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住房和城鄉建設部對部分房價波動較大城市進行預警提示

2019年04月19日 20:51:11  來源:新華網  編輯:
摘要:落實房地產長效調控機制 住房和城鄉建設部對部分房價、地價波動幅度較大的城市進行預警提示新華社北京4月19日電(記者王優玲)記者19日從住房和城鄉建設部了解到,近期住房和城鄉建設部會同國務院發展研究……

落實房地產長效調控機制 住房和城鄉建設部對部分房價、地價波動幅度較大的城市進行預警提示

新華社北京4月19日電(記者王優玲)記者19日從住房和城鄉建設部了解到,近期住房和城鄉建設部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研。從調研情況看,房地產市場總體保持平穩,住宅銷售平穩回落,房價基本穩定,市場預期趨於理性。但部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升,需引起高度。

按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求,住房和城鄉建設部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

值得注意的是,中共中央政治局19日召開會議要求,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

住房和城鄉建設部要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署,始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標,夯實主體責任,保持政策的連續性和穩定性,防止出現大起大落,確保房地產市場平穩健康發展。

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北京今年首批計劃開工政策性住房13.6萬套

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北京今年首批計劃開工政策性住房13.6萬套

2019年04月02日 20:36:11  來源:中國新聞網  編輯:小徐
摘要:中新社北京4月2日電 (記者 於立霄)北京市住房和城鄉建設委員會4月2日發布消息稱,在首批政策性住房開工計劃表中,北京市今年計劃開工13.6萬套房源、竣工8萬套房源。……

中新社北京4月2日電 (記者 於立霄)北京市住房和城鄉建設委員會4月2日發布消息稱,在首批政策性住房開工計劃表中,北京市今年計劃開工13.6萬套房源、竣工8萬套房源。

資料圖:樓市。孫睿 攝

北京市住房和城鄉建設委員會、市發展和改革委員會、市規劃和自然資源委員會近日聯合下發《關於印發2019年度政策性住房首批開工竣工計劃的通知》,首批列入開工建設計劃項目147個、房源約17.2萬套。其中,計劃2019年開工項目116個、房源13.6萬套;推進前期手續的項目31個、房源3.6萬套。

計劃今年年內開工的項目中,政策性租賃房項目45個、房源約4.6萬套,政策性產權房項目71個、房源約9萬套。

《通知》還明確,列入竣工計劃項目72個、房源約8萬套,其中,公共租賃住房0.6萬套,安置住房4.2萬套,經濟適用住房0.6萬套,限價商品住房2.2萬套,共有產權住房0.4萬套。

《通知》要求,北京市各區納入開工計劃的項目,應嚴格落實《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》要求,儘快穩定規劃條件,簡化手續辦理,加快推進開工建設。納入竣工計劃的項目,要着重抓好工程質量、驗收手續,明確竣工時間安排,確保配套市政基礎設施和公共服務設施同步交用。(完)

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杭州首套房貸款利率回落,僅上浮5%

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杭州首套房貸款利率回落,僅上浮5%

2019年04月04日 17:36:11  來源:錢江晚報  編輯:小徐
摘要:杭州首套房貸款利率回落,僅上浮5%房企融資環境明顯好轉,杭州土地市場也因此回暖數據來源各家銀行年報統計數據显示,今年2月全國首套房貸款平均利率為5.63%,環比下降0.53%,連續3個月……

杭州首套房貸款利率回落,僅上浮5%
房企融資環境明顯好轉,杭州土地市場也因此回暖

數據來源:各家銀行年報

統計數據显示,今年2月全國首套房貸款平均利率為5.63%,環比下降0.53%,連續3個月回落。錢報記者了解到,杭州個人房貸利率也逐步回落,首套房貸款利率上浮5%漸成市場常態。

今年以來房企融資環境也明顯好轉,不但借錢更容易了,融資成本也大幅降低。

杭州房貸利率鬆動

首套目前僅上浮5%

去年,杭州首套房貸款利率最低上浮10%,最高上浮20%。今年春節前後,首套房利率出現局部鬆動,部分銀行最低上浮8%。不過記者近日了解到,目前杭州首套房貸款利率普遍僅上浮5%,二套房貸款利率也從上浮20%下調為上浮10%。

“目前我們的合作銀行包括國有四大國有銀行以及大多數商業銀行,從3月中旬開始首套房利率上浮5%,二套房貸款利率上浮10%。”記者從我愛我家多家門店了解到,只要購房者徵信沒有問題,首套房利率基本上都能做到上浮5%,而這是目前最優惠的房貸利率。

此前僅中信銀行的個別支行,針對優質客戶給予首套房貸利率上浮5%。此次調整,多家銀行跨入了這一行列,意味着房貸利率全線鬆動。2016年,杭州首套房貸利率最低為基準利率的85折。但在過去兩三年間,由於行情過於火爆,居民部門貸款一路攀升,房貸資金曾一度緊張,致使房貸利率節節攀升。如今銀行資金相對充裕,這就為房貸利率下調提供了空間。

房貸利率下調,購房者也將大大減負。若貸款200萬元,20年等額本息還貸,首套房利率從上浮10%下調為上浮5%,每月還款額將減少274元;二套房利率從上浮20%下調為上浮10%,每月還款額將減少557元。

杭州房產信託利率

從15%以上跌至12%

不但個人買房的成本降低了,房企的融資環境也大幅改善。

“去年下半年融資最困難的時候,房產信託年利率一度普遍超過15%,個別項目甚至接近20%。現在,房產信託年利率已跌至12%左右。”杭州一家大型信託公司業務經理吳先生告訴錢報記者,隨着房企融資環境明顯好轉,信託融資成本明顯下降。

信託是房企一直以來的重要融資渠道,也是觀察房企融資環境的晴雨表。儘管目前銀行對房地產開發貸管控仍十分嚴格,但包括公司債、資本市場、私募在內的其他融資渠道,由於多次降准之後流動資金相對充裕,融資難度普遍下降。據中原地產研究院統計,今年3月,全國房地產行業融資總規模超過2500億元。

“一般來說,有條件的大型房企會選擇境外融資,或者發行公司債。如果是上市房企,還可通過資本市場融資。但是對於沒有條件的中小房企而言,只能選擇信託或者私募。”吳先生說,去年房企融資環境很差,即便是一些大型房企也被迫湧入信託市場,信託利率也就水漲船高。但是今年市場環境發生了較大變化,錢容易借到了,信託利率回落也就在情理之中。

目前主流房企境外融資成本6%-8%之間,境內公司債成本多在5%以內,融資成本相對較低,而這顯然會對信託市場產生衝擊。“去年下半年,很多房企追着我們談合作,條件主要由信託公司說了算。但現在完全不一樣了,找我們談合作的房企數量明顯減少,並且開出的條件越來越苛刻。”吳先生表示,目前通過信託融資的主要是小型房企,有實力的房企顯然會選擇其他一些成本更低的融資渠道。

此外,房產信託產品的發行周期,也較去年有了明顯提速。去年下半年,有的信託產品發行周期長達3個月以上,如今大多數發行周期已回到1個月以內。不過,房產信託產品預期回報率基本維持不變,保持8%-9%的水平。發行周期明顯縮短,也意味着投資者對房地產市場信心恢復。

房企還債壓力緩解

土地市場明顯回暖

房地產向來是一個資金密集型行業,對資金高度依賴。融資成本大降,顯然將大大緩解房企的資金壓力,並進而對後期市場走勢產生一定影響。

近期,全國多個城市的土地市場明顯回暖,分析人士普遍認為這與年初房企資金較為充裕有關。一方面是因為去年樓盤總體銷售還不錯,房企自有資金充裕;另一方面是融資環境明顯改善,房企借錢更容易了。對於那些追求擴張速度的房企而言,拿地資金主要通過各類融資渠道獲得,融資成本下降后,拿地行為很有可能變得更為激進。

業內人士認為,今年房企融資成本還有進一步下探空間。以房產信託為例,2010年歷史低值為7%-10%,顯然目前12%的融資成本還有可能繼續走低。

“如果房產信託融資成本繼續下降,那麼房產信託產品8%-9%的預期回報率肯定也不能繼續維持。在目前的投資市場中,除了互聯網金融,8%-9%已經算是相當高了。”業內人士分析認為,即便適當下調回報率,也仍然不會影響到房產信託產品的募集。

數據显示,今年房企的大量債券即將到期,是一個名副其實的償債高峰年。隨着融資環境以及市場環境的變化,房企的資金風險也將逐步化解。記者了解到,今年以來杭州房產信託市場尚未有一例逾期事件發生。倒是有一些房企,因為從其他渠道獲得了成本更低的資金,要求提前償還信託貸款。

蔣敏華

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